STJ: a base de cálculo do ITBI é o valor considerado na negociação do imóvel e não o que for apontado pelo Fisco Municipal. Contribuintes podem buscar ressarcimento de valores pagos a maior.

Decisão do Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento segundo o qual a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos nas negociações de imóveis em condições normais de mercado, não havendo que se confundir com a base de cálculo do IPTU.

Esclarece o julgado: “A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado (…) não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.”

Também segundo o julgado: “(…) o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração de procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para a apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado.”

Diante deste entendimento, firmam-se as seguintes teses:
. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de procedimento administrativo próprio;
. O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Cabe aos contribuintes se insurgirem contra qualquer apontamento de valor diferente desse pelos Fiscos Municipais, bem como buscar o ressarcimento dos valores recolhidos a maior nas negociações realizadas no passado. Consulte sempre um advogado especialista.

Autor: Charles Ribeiro, advogado

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